연소득 7000만원·주택가격 6억원 이하 대상
기본 금리 4.2~4.5%…우대금리 최대 1%p
우대형 특례보금자리론보다 지원요건 강화
금융 당국이 특례보금자리론 종료 이후 올해 10±5조원 규모의 보금자리론을 공급한다. 이달 말 출시되는 보금자리론은 가계부채 관리 차원에서 특례보금자리론에 비해 공급 규모가 70% 이상 줄어들고, 이용 요건도 우대형 특례보금자리론보다도 강화된다. 이는 한정된 정책 모기지(주택담보대출) 재원을 서민·실수요자에 집중하겠다는 정부의 의도다. 금융 당국은 서민·실수요층이 내 집 마련 부담을 덜 수 있도록 우대금리 등 지원 혜택을 대폭 확대할 계획이다.
금융위원회는 이달 29일 특례보금자리론의 종료에 따라 30일부터 보금자리론을 개시한다고 25일 밝혔다. 보금자리론은 주택금융공사가 공급하는 장기고정금리 분할상환 주택담보대출이다. 지난해 보금자리론과 적격대출, 안심전환대출이 합쳐져 만들어진 특례보금자리론이 출시되기 이전의 주요 정책 모기지 상품이다.
보금자리론은 올해 10조원 공급을 기본으로 ±5조원 범위에서 탄력적으로 운영된다. 지난해 특례보금자리론의 공급계획(39조원)에 비해 74%가량 공급을 줄이는 것이다. 금융위는 가계부채 증가세, 기준금리 인하 여부 등 시장 상황의 변화에 따라 보금자리론의 공급 규모를 최소 5조원에서 최대 15조원까지 탄력있게 조정할 계획이다.
김태훈 금융위 거시금융팀장은 “작년과 달리 연내 금리인하 기대가 형성되는 상황에서 가계부채 증가 속도를 엄격히 관리하면서도 서민∙실수요층의 꼭 필요한 자금을 충분히 지원하는 균형된 접근이 중요한 시기”라며 “시장 자금수요∙여타 정책자금 집행상황 등을 보아가며 공급액을 탄력적으로 조정해 신생아특례대출·디딤돌대출 등 전체적인 정책 모기지가 과거 10년간 평균 수준인 40조원 내외로 공급되도록 관리할 계획”이라고 설명했다.
금융 당국은 한정된 재원을 서민·실수요층에 집중한다. 특히 취약부문에 대해 보다 두터운 혜택을 지원할 예정이다.
보금자리론의 기본 지원요건은 연소득(부부합산) 7000만원 이하·주택가격 6억원 이하다. 특례보금자리론 우대형의 조건(연소득 1억원 이하·주택가격 6억원 이하)보다 이용요건을 강화했다. 대신 신혼부부, 다자녀(3자녀 이상), 전세사기 피해자라면 보다 완화된 요건이 적용된다. 신혼부부는 연소득 8500만원 이하일 경우 보금자리론을 이용할 수 있다. 다자녀 가구는 자녀 수에 따라 8000만∼1억원까지 소득요건이 완화 적용된다. 전세사기 피해자는 소득제한 없이 9억원 이하 주택까지 보금자리론을 통해 대출을 신청할 수 있다.
대출 한도는 담보인정비율(LTV) 70%(규제지역 60%)이며, 총부채상환비율(DTI) 60%(규제지역 50%)이다. 금액 한도는 3억6000만원으로, 다자녀 가구나 전세사기 피해자의 경우 4억원, 생애최초 대출자는 4억2000만원까지 대출을 받을 수 있다.
대출 만기는 10∼50년이다. 단, 40년 만기의 경우 39세 이하(신혼부부 49세), 50년 만기는 34세 이하(신혼부부 39세)만 이용할 수 있다.
보금자리론의 기본 금리는 4.2~4.5%다. 특례보금자리론(우대형)에 비해 30bp(1bp=0.01%포인트) 인하한 수준이다. 다만, 금융위는 최근 은행권 주택담보대출 금리가 3%대를 형성하고 있다는 점을 감안해 취약부문에 대해서는 3%대 중반의 금리가 제공될 수 있도록 우대금리 혜택을 확대할 계획이다. 우대금리 최대 인하폭은 기존 80bp보다 확대된 100bp로 설정했다. ▲전세사기피해자의 경우 최대치인 100bp ▲장애인·다자녀(3자녀 이상)·다문화·한부모 가구는 70bp ▲저소득청년·신혼부부·신생아가구 등에도 10∼20bp의 우대금리 혜택이 적용된다.
금융위는 ▲전세사기피해자 ▲장애인·다자녀 등 사회적 배려층 ▲저신용자에 한해 중도상환수수료를 2025년 초까지 면제한다. 일반가구 대상으로도 시중은행의 절반수준인 0.7%를 적용할 예정이다.
금융위 관계자는 “보금자리론을 가계부채 관리 차원에서 공급규모를 일정범위 내 관리하더라도, 지원이 절실한 취약계층에 대해 충분한 지원과 혜택이 주어지도록 운영에 만전을 기해 나갈 것”이라고 했다.
금융위는 과거 보금자리론과 함께 출시했던 적격대출을 폐지한다. 대신 민간 금융회사가 적격대출과 유사한 장기모기지대출을 적극 취급할 수 있도록 제도적 기반을 마련할 계획이다.
금융위는 은행의 장기모기지대출 취급을 유도하기 위해 ▲혼합형(고정금리기간 5년초과 등) ▲주기형 ▲순수 고정금리 대출 등에 대해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 차주의 금리위험에 상응해 가산금리를 완화해서 적용할 수 있도록 한다. 또, 은행의 예보료‧주신보 출연료율 산정 시 변동금리 대비 낮은 출연료율을 적용할 계획이다.
특히 금융위는 은행이 장기모기지대출을 출시할 때 필요한 자금조달 수단인 커버드본드의 발행 활성화를 위해 커버드본드의 예대율 인정한도를 현행 1%보다 상향하고, 금융회사의 커버드본드 발행부담 완화를 위한 절차개선·인프라 확충 등도 추진한다. 커버드본드는 은행 등 발행기관이 보유한 우량자산을 담보로 발행하는 장기 채권이다.
주택금융공사는 직접 정책 모기지를 공급하는 대신 민간의 장기모기지 공급을 간접지원하는 데 정책 여력을 집중할 방침이다. 금융위는 이를 위해 시중은행이 발행한 커버드본드에 대해 주택금융공사가 신용보강을 제공하는 사업을 올해 1분기 내 추진한다. 또, 커버드본드 채권이 투자자가 원하는 만기구조∙규모 등으로 일정하게 시장에 공급될 수 있도록 재유동화를 지원하는 ‘커버드본드 재유동화 기구(가칭)도 2분기 선보일 예정이다. 금리 리스크 관리가 어려운 금융기관 등의 수요에 맞춰 이자율 스왑 등을 지원하는 스왑뱅크도 적극 추진해 나갈 예정이다.
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